【樓市】樓價與按揭息率關係不大，反而與通脹率相關性高？

• 上月，寫了一篇關於香港樓市。簡單來講，個人認為港樓rental yield(~2%)已經開始明顯追唔上required rate of return(risk free rate~3%)，變相要去返equilibrium的話，一係租金升，一係樓價跌，先支持到Dividend Discount Model(DDM)的樓價估值。
• 但，如果只看加息單一因素，加息是否必然會引致樓跌？理論上，好大機會係，但實際數據上，偏偏唔係。
• 房利美首席經濟學家Douglas Duncan曾經講過:

“There’s no strong correlation between interest rates and home prices."

• 事實上，下圖係1970年至今，美國30年平均定息按揭息率(藍線)同美國平均樓價(紅線)對比，唔駛run regression淨睇圖都睇到，的確只有weak negative correlation (以前linear regression都係weak correlation)。

• 1970至80年代美國陷入滯漲，息口由7.5%逐步加到最高17.5%，當中經歷了1980年代初兩次美國經濟衰退(灰色部分)，但nominal的樓價仍然係穩步上揚。
• 當然，減返當年inflation，real return應該係負數。但，一定好過揸現金或股票。
• 樓價明顯有跌幅要數到2008年次按危機，但跌幅明顯亦比股市少。

• 至於樓價同通脹率，亦有些少positive corerlation。通脹率升，美元貶值，作為一項alternative investment(當佢constant)，用美元計價的樓自然升值。
• 用DDM/GGM角度考慮，如果nominal wage升，業主加到租，nominal rent跟升，咁dividend也有得升，可能可以抵銷加息引致的required rate of return上升有餘 (註：聯儲局有dual mandate嘛，高通脹通常會出手加息)。
• 市場預期美國、英國、澳洲年底都加息至3厘。但，用以上框架去考慮，雖然加息，但如果通脹率高(美國8%、英國9%、澳洲5%)，人工又加到，租金回報又追到，樓價仍然可以企住。

至於港樓，本人仍然唔太睇好，因為

1. 香港好大機會要跟美國加息，令按揭支出上升，亦令較少人stress test底下計到數「上車」
2. 但同時，香港通脹率好低，仲係2%左右，人工冇明顯加福（公務員都凍薪3年啦），業主未必加得起租。變相樓價唔跌的話，rental yield好難ｗ回到合理水平。
3. 至於市場憧憬的通關效應真係咁大？難說。的確，On one hand，通關後有更多大陸人來港工作讀書，將支持租金向上。而且，中國現時逆風大搞QE放水，如果一部分熱錢流入香港，港樓樓價也自然輕鬆向上。但，On the other hand，中國實體經濟明顯放緩，加上大陸樓市泡沫已半爆(爆但唔俾爆，處於冰封狀態，成交量大減)，港元兌人仔升值亦令港樓貴了，今時今日的大陸人，未必如昔日一樣咁有購買力或興趣去掃港樓，而且，今時未必同往日，政府限制資金走向的措施亦增加，企業未必咁易借平錢唔做實業來港炒樓。

• 不過，樓同石油一樣，好受供應影響，而供應就好受政治影響，而政治嘅嘢，一般人識條鐵咩。
• 當年董伯幫70後80後年輕人「上車」嘅「八萬五」政策，可以話係「生不逢時」，樓供應量增加，適逢經濟衰退，成為推跌樓市最後一根稻草，間接搞到自己落埋台。
• 今日，比特話上任後首要任務係樓市嘛，至於佢上台之後會「真做」(董)定「虛招」(梁)，就係一個好大嘅uncertainty。都係嗰句，政治嘅嘢，一般人識條鐵咩。

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