倫敦校區置業精讀班 (3)｜Lambeth 黃金地段校網好競爭大 進取家長小心進退失據

曾參與學校派位大抽奬的家長﹐都明白所謂「一鳥在手，猶勝百鳥在林」的道理，有時候某些校區好學校多，但人太多令「抽中」心儀學校的機會反而減少，對家長的吸引力也大減。在倫敦市中心以南的 Lambeth 區情況亦類似，那裡有 60 所由政府和其他辦學團體的免費小學，當中 24 所是「卓越」(Outstanding) 級，比例是 40%，在倫敦排名第四 。但好些小學去年只能收取包括有兄姊在讀或教職員子女的優先取錄生，追逐校網的物業投資者要留意。

英揆約翰遜足跡

Lambeth 與國會一河之隔，沿河的新盤都以國會風景做招徠。The Dumont 是其中一員，單位在 6 月中陸續入伙， 這個兩房、面積815方呎的二手單位叫價達 175 萬英鎊。最大賣點當然是露台外無遮擋的全河景。至於單位的室內間格一般，走廊位佔了相當位置，客廳和房間不算寛敞。除了貴價盤，Lambeth 近來人氣急升的還有 St Thomas’ Hospital，它是英首相約翰遜感染武漢肺炎期間入住的醫院。 由泰晤士河以南開始伸延，Lambeth 區面積大，還包括 Vauxhall、Brixton 、Clapham 和 Streatham 等一帶。除靠河的黃金地段， Lambeth 大部份地區其實很平實。由於是第一和第二區，靠近市中心工作機會也較多，也是勞動人口落腳的地方。

人口密度高 入學亦不穩定

Lambeth 區亦是英格蘭人口密度第五大的地區，6成的人口並非來自英國本地。例如 Brixton 小區是多元化的小區，那裡有看似香港灣仔鵝頸橋的街市，也是 Lambeth 區的縮影。當地政府的人口統計資料顯示，Lambeth 區內三分一育有小孩的家庭正接受政府援助。部份家庭未必有充裕資源搬近心儀的小學，也有好些人口居住在政府分派的房屋，選校並非首要考慮。

此外，這個小學校區在今年 4 月的派位中出現了有趣的現象，當中10 所免費小學中（其中 5 所是「卓越」級別），幾乎全部學位都分配給兄姊在讀或教職員子女等的優先取錄生，全數 600 個學位中，只有 3 個學位按居所與小學遠近作分派。這個現象在往年並沒有出現。雖然每年派位情況亦不同，但不穩定性高對家長和物業投資者不利。

Clapham Common 仍有可取

區內的「卓越」級小學集中在 Clapham、Herne Hill 和 Streatham 一帶，又以 Clapham Common 站周邊的環境、治安和校網較可取。該小區在過去 12 個月的平均樓價是 85 萬多英鎊﹐過去 10 年升幅 67%，走勢不俗。Lambeth 區內三所較出名的免費小學都在 Clapham Common 站附近，分別是 Corpus Christi Catholic School、Iqra Primary School 和 St Mary’s Roman Catholic Primary School，全部有宗教背景。

具宗教背景的學校優先取錄信仰相同的學生，有餘額再按住址的遠近分配，天主教的 Corpus Christi 和回教 Iqra 過去兩年都沒有餘額按「就近入學」的原則收生，St Mary’s 在今年4月的派位結果中，按「就近入學」原則收了 11 名學生。

新盤進取 入場費逾百萬英鎊

St Mary’s 附近環境清靜，旁邊有政府房屋，目前最靠近學校的二手盤中，是這個在公園對面的頂層複式單位，面積 924 呎，叫價 75 萬英鎊，月租約 1700 英鎊。一樓是客廳和廚房，算是光猛；兩間睡房和浴室在二樓。單位要全面翻新，投資這類維多利亞式的物業，由於其樓齡舊也要留意外牆維修和保養。

另外，距離學校步程 10 分鐘的一個小型新盤 Myers Court，叫價進取，入場費 110 萬英鎊起。全期15個單位，以兩房間格為住。這個複式單位叫價 120 萬英鎊，面積 964 方呎，開放式廚房設計受年輕家庭歡迎，兩間房間的設計亦用了鮮艷的顏色和用料不錯的浴室，迎合城市人的市場。