購買日本中古住宅大樓要三思 分區所有權人高齡化行蹤不明造成改建流產

在泡沫經濟期間，能夠擁有一間屬於自己的房子幾乎是每個日本上班族的夢想。於是從七、八零年代開始，日本都會區出現不少的集合式住宅大樓，到了 90 年代像是東京都的精華區還陸續出現超高層住宅大樓。每棟住宅大樓住戶少則幾十戶，多則上百戶，住民會共同推選成立大樓管理委員會，管委會的職責除了每個月代管代收管理費之外，大樓公共區域的安全管理維護也都是由大樓管理委員會負責。住戶們每個月繳交的大樓管理費，則是管理委員會運作的資金來源。幾十年過去，這些住宅大樓也開始進入必須要經常維修的時期，但是這時候，住宅大樓卻因為住民人口高齡化，有些大樓裡所有權人可能因為行蹤不明或是在外地身亡，每個月積欠的管理費無法回收，甚至當大樓因為老舊必須改建時，沒辦法湊集足夠住民同意，最後改建案只能流產，任由大樓繼續老朽。

住戶七年前已經往生 能透過警方才能查到消息

千葉縣一棟有 126 戶住戶，建築完工 50 年的住宅大樓，佐藤學是這棟大樓管理委員會的理事長，今年 69 歲的他，在泡沫經濟的時候買下了一戶，一家兩代人大部分的人生也都在這棟住宅大樓度過。他說：「當時選擇在住宅大樓買一戶住宅樓而不是找地自建，除了價格考量之外，主要也是相信大樓有管委會，幫忙維護公共設施，不會有什麼問題。」但是自從他接任理事長之後，才發現問題很嚴重「八樓轉角有一戶人家，登記在一位山本先生的名下，但是他從七年前就沒有繳過管理費。後來透過警方調查才知道山本先生在七年前在山形縣過世，這棟房子一直空著沒有人處理。」跟著佐藤學走進山本先生的空屋，可以發現山本先生的房子，不僅地板、天花板都已經剝落，整個房子凌亂不堪，七年來的時光似乎就停在那時候。

20年後日本全國超過 40 年的住宅大樓將超過 500 萬戶

「雖然是住在同一棟住宅大樓裡，但是整棟大樓有 126 戶，住戶彼此之間也很少會相互打招呼。」佐藤學唯一跟住民聯繫的時候就是催繳管理費，但是遇到像山本先生這樣，欠繳管理費又找不到人的情況，佐藤學也只能舉雙手投降，他除了繼續把催繳通知單放進山本先生的信箱之外，沒有其他的方法。山本先生七年來欠下的管理費超過 80 萬日圓，可是因為找不到山本先生以及他的親屬，這筆錢就只能掛成呆帳。「房屋所有權人沒有繳納管理費用，除了增加大樓維修的經濟負擔之外，所有權人行蹤不明，也會造成房屋沒人維護，損害到整棟住宅大樓的房價。」根據日本國土交通省的調查， 到 2021 年為止，日本國內建築超過 40 年的住宅大樓戶數為 115 萬戶，到了 2031 年將會超過 300 萬戶，預計 2041 年會接近 500 萬戶高齡住宅大樓。這些住宅大樓都會面臨跟佐藤學現在的住宅大樓一樣，所有權人以及建築同時老化，到最後找不到所有權人的問題。

改建需要全體住戶五分之四的同意 成了最大的罩門

所有權人行蹤不明，還不只是拖欠管理費的問題而已。在日本現行的區分所有法中，如果住宅大樓想要重建，必須要獲得全體住戶五分之四的同意，行蹤不明的所有權人因為沒有辦法獲得同意書，所以他們的票數會被計算在「不同意票」中，也因此提高了改建的門檻。千代田一棟同樣是蓋了 50 年的老公寓，雖然只有 30 戶，就是因為沒辦法獲得五分之四的同意票，結果公寓遲遲無法改建。這些住宅大樓的失聯住戶即便找到了他們的親屬，光是繼承費用至少要花掉上百萬日圓，許多親屬最後也都會選擇放棄繼承，使得中古的住宅大樓想要維修改建變得更不容易。橫濱市立大學的齊藤廣子教授說：「現行日本的法規中，想要解決住民以及建物高齡化的問題並不容易。唯一能做的就是管委會要經常更新住戶名單，確保每位所有權人的行蹤。」日本全國有超過 1,500 萬人居住在住宅大樓中，隨著住宅大樓以及人口的逐年老化，未來這個問題也會變得更嚴重。

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福澤喬 每天兩分鐘 帶你從縱深潛入 認識日本這個鄰居

當了十幾年的記者，希望做的事情就是用文字、影像去傳達心中的一些想法。

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