英國買樓深度詳解 6 部曲｜第 4 步：房屋按揭貸款
貸款是和看房／睇樓同時進行的。詳情可參考上一篇：
你能貸款的多少和你現在有多少首付基本無關，一般和你的工資多少以及你的信用分數多高有關，如果你本身有一套無貸款的房子做為固定資產，那是可以做部分抵押的，英國貸款審批非常嚴格，最主要的方式就是看你的工作，工資越高能帶貸的越多，另外一個因素是你的信用分數，這個要在日常中不斷積累，比如你的信用卡數量，還款情況，負債比率，甚至包括你居住地點是否有過犯罪記錄等等。
你的貸款金額通常是你工資的 4 到 5 倍，這取決於當前經濟環境、銀行自身情況和監管層對銀行的嚴格情況，基本所有銀行都有在線計算系統，直接輸入你的首付金額、你的工資金額、日常消費等情況信息，系統就會自動算出能貸的金額。比如 HSBC：貸款中介有關Mortgage Broker這個角色，很多人不理解為什麼需要 Mortgage Broker，為什麼不直接找銀行貸，那是因為Broker 和銀行業務員走的不是一個系統，銀行通常條件比較苛刻，比如有的銀行需要你有永居，需要你工作已經有些年頭了等等要求，但 Broker 通常沒有太多要求，你有 3 個月工資單，有合法簽證就行，一般他們能拿到的利率是一樣的，Broker的賺錢方式是每成交一單向銀行拿佣金而不會像你拿。所以具體要不要找 Broker 就看你的個人情況，如果你背景複雜沒法在銀行直接拿到那就去找 Broker 拿。
貸款銀行
具體貸哪個銀行取決於你個人情況以及銀行的 Mortgage Rate，比如眾所周知HSBC需要你有永居的身份才會考慮你的貸款申請，Santander一般需要你已經有1年工作時間（過去是這樣），相比之下 Halifax 比較容易，但以上信息都屬於過去，未來也會改變，這需要你諮詢銀行或者諮詢Broker，從利率的角度來講，HSBC 一般是最低的，但也是審批最嚴格最難拿到的貸款，其次比較低的就是 Santander，可以用一些比較當前利息高低的網站如uswitch.com 或者直接去銀行網站來比較。
貸款利率
你的本金越大，需要貸的越少，則你能符合的利率產品的利率就越低（LTV值），而具體選什麼樣的利率產品估計展開說，說上幾天也說不完，銀行產品錯綜複雜，這裡簡單講一下幾種關鍵產品。
Fix Term Rate
此類貸款有 2 年的 5 年的以及 10 年期的（美國還有30年期的，可惜英國這方面管的太嚴），這類貸款表示利率在以上幾種時間長度下是保持不變的，比如目前標準利率 (Standard Variable Rate) 是4%，則2年固定利率可能是1.5%，而兩年過去後利率回到銀行標準利率4%左右，這類貸款的特點是都會包含一個費用那就是 Arrangement fee，一般銀行叫它 Booking fee 或叫 Product fee 或其他什麼名字，利率越低則這個價格一般越高，很多人不太在乎這個錢，認為是小錢，但實際上這筆支出就是銀行給你2年期固定利率所上的保險，什麼意思？
這𥚃和《第 1 步：我該不該買樓？》一樣舉個例子來比較一下具體花費。
比如 booking fee 如果是 1000 鎊，你選擇一款 2 年期利率為 1.2% 的貸款，在不考慮任何其他費用的情況下你的實際利率並不是1.2%，你要同時考慮計算那1000鎊在未來20年的投資回報價值（例子裡面通常都用20年這個時間是因為貸款時間通常是20年），也就是說和上述的例子一樣，這 1000 鎊本來可以購買最安全的國債或者利息不斷投入去購買基金，假設年回報是 5%，那 20 年後 1000 鎊會增長到 2600 鎊左右，如果你貸款 20 萬，20 年還清，每年利率都是1.2%的話，因為你的 booking fee 支出，最終的利率其實並不是1.2%，而是1.33%左右。這當然是假設最好的結果，因為沒有這麼低的固定20年期貸款利率，如果你每2年就去換一個新貸款，就要考慮新交一筆費用，此時的費用可能比第一次要少，也可能一樣，按照上面的計算方法，假設你每2年換一次，每次只有 500 鎊 booking fee（不考慮其他費用如可能的退出費、提前還款費等），則計算 20 年的總費用支出和本來可以帶來的投資回報，最終你的實際利率應該是 1.66% 左右，也就是說每 2 年只有 500 鎊的費用會帶來 0.4% 左右的利率加成，這還是如果你一直使用原銀行並且其他什麼費用都不考慮的情況。
Tracker
Tracker 利率是在央行利率基礎上加一個固定利率，如目前央行利率是0.25%，銀行收 1.5% 的利率差價，則最終你付的利率是 1.75%，tracker 分fix 或 lifetime，fix tracker 的情況和上面所說的 fix rate 情況類似，區別就在於假如是 2 年fix tracker，這期間如果央行利率變了，則你的利率也要改變。 lifetime tracker 就是 tracker 利率永遠隨央行利率變化而變化，假設央行利率一直是 0.25%，則你的利率保持 1.75% 不變，直到央行改變利率價格。 其實是 fix 還是 tracker 取決於個人對待風險的看法，我以上的計算無非是想說明銀行是不會吃虧的，fix其實就是一種貸款利率保險，既然是保險自然會有保費，而這個費用銀行已經反反复复仔仔細細的算過了，未來風險當前競爭對手等等情況銀行都已經考慮在內，所以無論選擇哪種fix其實差別並不大，相反，lifetime tracker 是屬於無保險產品，只有一個手續費那就是高於基準利率的加成，這個數值是多家銀行競爭之後的結果，所以在不出意外的情況下長期來看 lifetime tracker 的利率是所有產品中最低的，但是相信你也注意到了我說的關鍵字，不出意外，意外就是央行大幅加息，速度很快力度很大，此類情況在上世紀 70 年代出現過，雖然 fix 利率以及標準利率隨後也會大幅上調，但是還不及基準利率的上調速度和高度，這種情況雖然百年難遇，但是畢竟還是有可再發生的，所以該不該給利率上保險就因人而異了。